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有业主还没表态小区就换了物业 8名业主状告业委会赢了官司

来源:长江日报

不满物业服务,业主要求换物业。业主大会计票时,将不参与表决的业主视为弃权,且将收到表决票不反馈意见的视为“少数服从多数”。稀里糊涂换了物业,得知真相的8名业主一气之下将业委会告上法庭。16日,长江日报记者获悉,武汉市洪山区法院已做出撤销业主大会作出的选聘新物业的决定。

停车费太贵,业委会换物业

南湖某小区是高档小区,2008年建成后一直由开发商聘请的前期物业公司管理。该小区地下停车费每个车位600元/月,业主普遍认为有点偏高。在政府街道办、社区居委会及房管部门多次协调下,物业公司将地下停车费下调,并告知小区全体业主。尽管如此,小区业主中换物业的呼声仍然不断。

2017年3月,小区业主大会第二次会议作出决定:授权业委会在武汉市排名前十的物业公司中聘用新的物业服务企业。随后,业委会在武汉市排名前十的物业公司中选聘新的物业服务企业,未成。2017年7月,业委会就解聘前期物业、选聘新物业的进程、备选物业服务企业有关事项以及投票表决有关规则发布公告。

2017年7月9日至7月18日,小区全体业主就选聘新的物业服务企业进行投票。

业委会成员介绍,这期间,投票公告在小区每一栋楼下张贴以及在业主QQ群及微信群发布。

2017年7月19日,在社区居委会工作人员、部分业主在场见证下,选出了新物业。

自定计票规则,业主不表态被弃权

《南湖XX小区业主大会议事规则》第十一条第二款规定,已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的,计入多数票。

未参与表决的业主,无论基于何种原因未投票,其投票权数既不能计入同意票数,也不能计入反对票数,而只能作为弃权票处理。

在法庭调查中,业委会成员表示,他们就是依照该规则进行投票选举新物业。

8名业主的代表王某认为这种从众规则不合理,自己没有参加业主大会会议,不清楚会议是怎样决定的,业主大会议事规则通过程序及条件不合法,是业委会自行操作的,违反法律法规。关于投票方案有异议,采用微信、QQ等电子形式进行投票是不合法的。业委会没有进行有效身份证明核实业主信息。

另一名业主代表张某表示,从2012年至2018年底本人足额缴纳物业费及停车费,在根本利益和诉求上我们与全体业主利益是一致的,与业委会也没有根本的利益冲突,只是不赞成其做法。

而业委会称,提起诉讼的业主意见与大部分业主意见不和,甚至产生谩骂,因此群主将个别业主踢出群。

业主不满“被代表”状告获支持

《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定,即根据具体情况,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

法院审理认为,上述表决程序的规定属强制性规范,不能通过业主大会议事规则加以改变。《南湖XX小区业主大会议事规则》第十一条第二款规定的计票规则违反了投票的基本原则,也违背了未参与投票业主的意愿,与《物权法》规定的表决规则不符,应无效。

业委会违法选聘新物业侵害了原告8名业主对小区共有财产和公共事务的管理权,即共同管理权。8名业主对业主大会作出的选聘新物业的决定享有撤销权,因此支持该请求。

法律问答

业主大会和业委会哪个可以作为被告?

答:目前,我国物权法、民事诉讼法及有关司法解释,对业主大会、业主委员会能否作为民事诉讼主体,未作出明确规定。

在业主撤销权纠纷案件司法判例中列业主委员会为被告的多见,列业主大会为被告的极少见。与以业主大会为被告相比较,以业主委员会为被告,有利于确定被告的代表人,便于被告意志及时形成,有利于诉讼顺利进行,有利于裁判结果及时得到切实履行。

业主什么情况下可以行使撤销权?

答:业主撤销权是法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有的一种新型的撤销权。业主撤销权适用的对象是业主大会或业主委员会作出的决定。

根据《物权法》第七十八条第二款的规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。要注意的是,业主行使撤销权的除斥期间为一年,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

长江日报记者耿珊珊 通讯员向昱璇